Ипотечная квартира находится в залоге у банка. Поэтому даже если это единственное жильё семьи, по общему правилу на него может быть обращено взыскание. Сам по себе статус единственного жилья не гарантирует, что квартира останется у должника после банкротства.
Однако закон предусматривает механизм, который в некоторых случаях позволяет продолжить выплачивать ипотеку, сохранить жильё и отдельно провести банкротство по другим обязательствам. Для этого должник и ипотечный кредитор могут заключить отдельное мировое соглашение. На практике такой механизм также называют локальным планом реструктуризации.
Это не означает автоматического сохранения квартиры. Нужно учитывать размер задолженности, наличие просрочки, доходы семьи, стоимость и состав имущества, условия ипотечного договора, требования других кредиторов и возможность продолжать платежи. Поэтому перед началом процедуры важно проверить, подходит ли конкретной семье банкротство с ипотекой и какие риски возникнут для жилья.
Что такое локальный план реструктуризации
Локальный план реструктуризации — это распространённое название отдельного мирового соглашения между гражданином и кредитором, чьи требования обеспечены ипотекой единственного жилого помещения.
Соглашение рассматривается внутри дела о банкротстве, но не распространяется на отношения должника с остальными кредиторами. Ипотечный долг как бы выводится из общей процедуры и продолжает погашаться отдельно.
Механизм регулируется статьёй 213.10-1 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Соглашение утверждает арбитражный суд. Согласие обычных кредиторов для его заключения не требуется, а несогласие финансового управляющего само по себе не считается основанием для отказа.
После утверждения соглашения:
- ипотечная квартира не включается в имущество, которое должно быть реализовано;
- залог в пользу банка сохраняется;
- ипотечный долг не списывается;
- требование ипотечного банка исключается из реестра кредиторов;
- дело о банкротстве по остальным обязательствам продолжается.
Таким образом, локальный план не освобождает гражданина от ипотеки. Его задача — сохранить ипотечное жильё при условии, что кредит продолжит погашаться.
Чем локальный план отличается от обычной реструктуризации
Локальный план не следует путать с банковской реструктуризацией кредита или общим планом реструктуризации долгов гражданина.
| Механизм | В чём заключается | Кто принимает решение | Что происходит с другими долгами |
|---|---|---|---|
| Банковская реструктуризация | Банк меняет срок, график или другие условия кредита | Банк и заёмщик | Другие долги не затрагиваются |
| Общий план реструктуризации долгов | Гражданин погашает включённые в план долги по утверждённому графику | Кредиторы и арбитражный суд | План может охватывать несколько обязательств |
| Отдельное мировое соглашение | Ипотека продолжает выплачиваться отдельно от остальных долгов | Должник, ипотечный кредитор и арбитражный суд | Банкротство по другим обязательствам продолжается |
Локальный план также не является рефинансированием. Его цель не в том, чтобы обязательно снизить процентную ставку или уменьшить сумму ипотечного платежа. Закон исходит из сохранения ипотечного обязательства и залога. При наличии просрочки соглашение должно определить, как и в какие сроки она будет устранена.
При каких условиях можно сохранить ипотечное жильё
Одного желания продолжать выплаты недостаточно. Суду и банку нужно показать, что предложенная схема реальна, законна и не создаёт необоснованного ущерба для участников дела.
Жильё должно быть единственным
Механизм применяется к квартире, дому или части жилого помещения, которые находятся в ипотеке и являются единственным пригодным местом постоянного проживания гражданина и совместно проживающих с ним членов семьи.
Если у должника или его семьи есть другая пригодная недвижимость, вопрос становится сложнее. Нужно смотреть, кому принадлежат объекты, можно ли в них проживать, какие доли оформлены на членов семьи и как недвижимость была приобретена.
Само наличие небольшой доли в другом помещении не всегда позволяет заранее сделать вывод. Перспектива зависит от документов и фактических обстоятельств.
Должен быть реальный источник платежей
Ипотека после утверждения соглашения не исчезает. Поэтому необходимо подтвердить, откуда будут поступать деньги на ежемесячные платежи.
Источником может быть:
- доход самого должника, которым разрешено пользоваться;
- доход созаёмщика;
- выплаты супруга или другого родственника;
- средства третьего лица, участвующего в соглашении;
- доход, который гражданин будет получать после окончания процедуры.
Недостаточно просто указать, что родственник готов помогать. Желательно подтвердить его доход, регулярность предыдущих платежей и готовность официально принять обязанности по соглашению.
Верховный Суд указывает, что отдельное соглашение должно содержать условие об источнике погашения долга. При оценке проекта суд может учитывать стабильный доход третьего лица и фактическое исполнение им ипотечных обязательств.
Нужно учесть просрочку
Если по ипотеке уже есть просроченная задолженность, в соглашении необходимо определить:
- точную сумму просрочки;
- срок её погашения;
- размер дополнительных платежей;
- источник денег;
- порядок дальнейшего исполнения обычного графика.
Проект, в котором указано только намерение продолжать платить ипотеку, может оказаться недостаточно обоснованным.
Нужно учитывать требования первой и второй очереди
Отдельное условие предусмотрено для случаев, когда другого имущества должника недостаточно для погашения требований кредиторов первой и второй очереди.
К таким требованиям могут относиться, например, отдельные обязательства перед гражданами и задолженность по оплате труда. В этом случае для утверждения соглашения может потребоваться внесение денег на специальный банковский счёт. Размер внесения ограничен законом и не может превышать 10% оценочной стоимости ипотечного жилья.
Применяется ли это условие в конкретном деле, можно определить только после анализа реестра кредиторов и имущества должника.
При нескольких залогах участвуют все ипотечные кредиторы
Иногда квартира находится не только в первоначальной, но и в последующей ипотеке. Тогда сторонами соглашения должны стать все кредиторы, чьи обеспеченные залогом требования включены в реестр.
Заключить отдельное соглашение только с одним из нескольких залогодержателей, проигнорировав остальных, не получится.
Кто может продолжать платить ипотеку
Платежи может вносить не только сам должник. Закон позволяет участвовать в отдельном мировом соглашении третьим лицам, которые принимают на себя предусмотренные им права и обязанности.
Это может быть:
- супруг;
- совершеннолетний ребёнок;
- родитель;
- созаёмщик;
- поручитель;
- другой человек, готовый официально участвовать в исполнении соглашения.
Участие третьего лица особенно важно, если доход должника во время процедуры ограничен или его недостаточно для ипотечных платежей.
При этом необходимо оценить устойчивость предложенной схемы. Если родственник получает нерегулярный доход или уже имеет крупные кредитные обязательства, у суда могут возникнуть сомнения в исполнимости соглашения.
Что должно быть указано в локальном плане
Универсального текста соглашения, подходящего каждому должнику, нет. Его содержание зависит от ипотечного договора, стадии банкротства, наличия просрочки и источника платежей.
Как правило, в документе нужно отразить:
- сведения о должнике и ипотечном кредиторе;
- данные кредитного договора и договора ипотеки;
- описание квартиры или дома;
- размер основного долга, процентов и просрочки;
- действующий график платежей;
- порядок устранения нарушений;
- источник дальнейших выплат;
- права и обязанности участвующего третьего лица;
- последствия нарушения соглашения;
- порядок обмена документами и уведомления сторон.
Не следует включать заведомо неисполнимые обещания или строить расчёты только на предполагаемом будущем доходе. Чем понятнее источник платежей и чем лучше он подтверждён, тем выше шанс, что суд сочтёт предложенную схему экономически обоснованной.
Как утвердить локальный план при банкротстве
Отдельное мировое соглашение заключается не простым письмом в банк. Оно рассматривается в рамках судебного дела и начинает создавать предусмотренные законом последствия после утверждения арбитражным судом.
Шаг 1. Проанализировать ситуацию
Сначала необходимо проверить:
- является ли помещение единственным пригодным жильём;
- кто указан заёмщиком, созаёмщиком и собственником;
- имеются ли последующие залоги;
- включено ли требование банка в реестр;
- есть ли просрочка;
- кто сможет вносить платежи;
- имеются ли кредиторы первой и второй очереди;
- нет ли других обстоятельств, способных помешать сохранению жилья.
Одновременно оценивается вся ситуация должника: сумма и виды долгов, доходы, другое имущество, сделки за последние годы, семейное положение и документы. Эти обстоятельства важны не только для сохранения ипотеки, но и для результата всей процедуры банкротства.
Шаг 2. Подготовить проект соглашения
В проекте фиксируются ипотечный долг, график, источник платежей и порядок погашения просрочки.
Если платить будет родственник или другое лицо, желательно заранее подготовить подтверждения его дохода и включить его в соглашение как самостоятельного участника.
Шаг 3. Обсудить проект с банком
Проект направляется ипотечному кредитору. Банк может запросить дополнительные документы, предложить другую формулировку или поставить вопрос о погашении накопившейся просрочки.
Переговоры следует вести письменно или сохранять подтверждения отправки предложений. Это поможет показать суду, какие условия предлагались и насколько обоснованной была позиция каждой стороны.
Шаг 4. Обратиться в арбитражный суд
Соглашение и заявление о его утверждении подаются в арбитражный суд, который рассматривает дело о банкротстве.
Суд проверяет соответствие документа закону, наличие источника платежей, статус жилья и возможное нарушение прав кредиторов. При необходимости он исследует возражения банка, финансового управляющего и других участников дела.
Работа включает не только составление одного документа. Необходимо согласовать условия с общей стратегией дела, реестром требований и финансовым положением семьи. Поэтому при сложной ситуации разумно заранее рассмотреть сопровождение процедуры банкротства, а не обращаться за помощью уже после возникновения спора с банком.
Шаг 5. Исполнять утверждённые условия
После утверждения соглашения необходимо соблюдать установленный график. Завершение банкротства по остальным долгам не прекращает ипотеку и не отменяет обязанности перед банком.
Если финансовое положение изменилось, нельзя просто перестать платить. Нужно оценить возможные юридические действия до образования существенной просрочки.
Что происходит после утверждения соглашения
Главное последствие состоит в том, что ипотечное жильё не включается в имущество, которое подлежит реализации в деле о банкротстве. Если речь идёт о доме, защита также распространяется на земельный участок, на котором он расположен.
При этом:
- ипотека продолжает действовать;
- обязательство перед банком сохраняется;
- банк не получает выплаты из общей конкурсной массы по этому требованию;
- требование банка исключается из реестра;
- должник или третье лицо продолжает платить по соглашению;
- процедура по другим обязательствам идёт дальше.
Утверждение отдельного соглашения не означает прекращения всего дела о банкротстве. Суд отдельно решает вопросы, связанные с остальными кредиторами, имуществом и возможным освобождением гражданина от обязательств.
Не все долги прекращаются после банкротства. Итог зависит от характера обязательств, поведения должника, полноты раскрытия информации и других обстоятельств дела.
Нужно ли согласие ипотечного банка
По закону ипотечный кредитор является стороной отдельного мирового соглашения. Поэтому позиция банка имеет существенное значение.
Вместе с тем отрицательный ответ банка не всегда означает, что дальнейшая работа полностью лишена смысла. В судебной практике может оцениваться, существуют ли у кредитора разумные экономические основания для возражений и ухудшает ли предложенный вариант его положение.
Например, значение могут иметь:
- отсутствие просрочки;
- сохранение первоначального графика;
- стабильный источник платежей;
- участие платёжеспособного поручителя или родственника;
- сохранение ипотеки до полного расчёта;
- отсутствие финансовых потерь для банка.
Но рассчитывать на то, что суд в любом случае преодолеет возражения кредитора, нельзя. Нужно смотреть конкретную ситуацию, содержание проекта и причины отказа. Судебный результат заранее не гарантируется.
Какие документы понадобятся
Точный перечень зависит от дела, но обычно анализируются:
- кредитный договор;
- договор ипотеки;
- выписка из ЕГРН;
- актуальная справка об остатке задолженности;
- график ипотечных платежей;
- расчёт просрочки;
- документы о праве собственности;
- сведения о зарегистрированных и проживающих в помещении;
- документы о доходах должника и членов семьи;
- сведения о другом имуществе;
- документы созаёмщика или третьего лица;
- подтверждения ранее внесённых платежей;
- проект отдельного мирового соглашения.
Банк или суд могут запросить дополнительные сведения. Например, документы о составе семьи, расходах на содержание детей, трудовом договоре третьего лица или происхождении денег для погашения просрочки.
Что будет при нарушении локального плана
Сохранение квартиры связано с исполнением соглашения. Если оно будет отменено, расторгнуто или не исполнено, банк получает возможность снова требовать погашения задолженности в установленном законом порядке.
Если дело о банкротстве ещё продолжается, непогашенное требование банка может быть восстановлено в реестре. Если процедура уже завершилась, кредитор вправе решать вопрос об обращении взыскания на квартиру по законодательству об ипотеке.
Основные риски для должника:
- восстановление требования ипотечного банка;
- обращение взыскания на жильё;
- продажа квартиры;
- дополнительные судебные споры;
- расходы на защиту;
- невозможность повторно согласовать приемлемый график.
Поэтому до подачи проекта важно проверить не только текущую возможность платить, но и устойчивость семейного бюджета на длительный срок.
Когда особенно нужна помощь юриста
Самостоятельная подготовка соглашения возможна, но ошибки могут создать риск для единственного жилья. Юридическая оценка особенно важна, если:
- по ипотеке накопилась крупная просрочка;
- банк уже требует досрочного возврата кредита;
- начато обращение взыскания;
- квартира заложена нескольким кредиторам;
- собственниками являются супруги или дети;
- платежи будет вносить третье лицо;
- у семьи есть другая недвижимость или доли;
- имеются требования первой или второй очереди;
- совершались сделки с имуществом;
- финансовый управляющий или кредиторы возражают;
- банк отказывается обсуждать соглашение.
Юрист по банкротству оценит перспективы, но не должен обещать гарантированное сохранение квартиры. Сначала нужно изучить кредитный договор, судебное дело, имущество, доходы, семейное положение и документы участников соглашения.
Получить предварительную консультацию по банкротству желательно до подачи заявления или на ранней стадии дела. Это позволит проверить, можно ли использовать отдельное мировое соглашение и не противоречит ли оно общей стратегии банкротства.
Вывод
Локальный план реструктуризации позволяет отделить ипотечный долг от других обязательств гражданина. После утверждения отдельного мирового соглашения квартира может быть исключена из реализации, а ипотека продолжит выплачиваться должником или участвующим в соглашении третьим лицом.
Но механизм подходит не для каждой ситуации. Необходимо подтвердить статус единственного жилья, найти устойчивый источник платежей, урегулировать просрочку и подготовить юридически обоснованный проект.
Перспектива зависит от документов, состава семьи, имущества, доходов, условий кредита, позиции банка и обстоятельств всего дела о банкротстве. Поэтому решение следует принимать после индивидуального анализа, а не только на основании общих примеров.
Вопрос-ответ
Что такое локальный план реструктуризации при банкротстве?
Это распространённое название отдельного мирового соглашения по ипотеке единственного жилья. Оно заключается в рамках дела о банкротстве между гражданином и ипотечным кредитором, а затем утверждается арбитражным судом.
После утверждения ипотека продолжает выплачиваться отдельно, а отношения с другими кредиторами рассматриваются в общем порядке.
Локальный план и отдельное мировое соглашение — одно и то же?
В контексте сохранения ипотечного жилья эти понятия часто используют как близкие. «Отдельное мировое соглашение» — термин, закреплённый в статье 213.10-1 Закона о банкротстве. «Локальный план реструктуризации» — название, которое используется в юридической и судебной практике.
Можно ли списать другие кредиты и продолжить платить ипотеку?
Такой вариант возможен. Ипотечное требование исключается из реестра и исполняется отдельно, а процедура по остальным обязательствам продолжается.
Однако освобождение от других долгов не происходит автоматически. Суд учитывает вид обязательств, действия гражданина, предоставленные документы и добросовестность его поведения.
Обязательно ли квартира должна быть единственным жильём?
Для применения специального механизма статья 213.10-1 требует, чтобы заложенное помещение было единственным пригодным местом постоянного проживания гражданина и совместно проживающих с ним членов семьи.
При наличии другой недвижимости необходимо отдельно оценивать её назначение, пригодность для проживания, размер долей и права членов семьи.
Можно ли заключить соглашение, если по ипотеке есть просрочка?
Да, наличие просрочки само по себе не исключает возможность соглашения. Но в документе обязательно нужно определить порядок и сроки её погашения.
Суд будет оценивать, насколько предложенный график реалистичен и подтверждён ли источник денег.
Может ли ипотеку платить родственник?
Да. Третье лицо может участвовать в соглашении и принять на себя обязанности по выплатам.
Для суда важна не только формальная готовность родственника помогать, но и его реальная платёжеспособность. Поэтому обычно предоставляются документы о доходах и подтверждения ранее внесённых платежей.
Что будет с ипотекой после завершения банкротства?
Ипотека не прекращается. Должник или участвующее третье лицо продолжает исполнять кредитное обязательство по условиям соглашения.
Окончание процедуры по другим долгам не освобождает от оставшейся задолженности перед ипотечным банком.
Может ли банк забрать квартиру после утверждения соглашения?
Пока соглашение надлежащим образом исполняется, квартира не подлежит реализации в деле о банкротстве.
При неисполнении, расторжении или отмене соглашения банк может восстановить требование и поставить вопрос об обращении взыскания на жильё.
Можно ли сохранить две ипотечные квартиры?
Специальный механизм рассчитан на единственное пригодное для постоянного проживания помещение. Если у должника есть две квартиры, применимость нормы вызывает дополнительные вопросы.
Нужно учитывать собственников, доли, фактическое проживание членов семьи и пригодность каждого помещения. Ответ можно дать только после проверки документов.
На какой срок заключается локальный план?
Срок исполнения не обязательно совпадает со сроком проведения банкротства. Ипотека может продолжать выплачиваться по длительному первоначальному графику и после завершения процедуры.
Судебный контроль в рамках дела и общий срок кредитного обязательства — не одно и то же. Верховный Суд отмечает, что установленный законом период контроля не должен автоматически ограничивать стороны в согласовании более длительного погашения ипотеки.
Что делать, если банк отказывается от соглашения?
Сначала нужно получить и проанализировать причины отказа. Возможно, банк не устраивает источник платежей, порядок погашения просрочки или содержание проекта.
В отдельных случаях суд может оценивать экономическую обоснованность возражений кредитора. Но универсального способа заставить банк принять любые предложенные условия нет. Перспектива зависит от документов и фактических обстоятельств.
Можно ли подготовить локальный план до начала банкротства?
Предварительно проанализировать ситуацию, собрать документы, рассчитать платежи и обсудить условия с банком можно заранее.
Но предусмотренные статьёй 213.10-1 последствия возникают только в рамках дела о банкротстве после утверждения отдельного мирового соглашения арбитражным судом.
Смотрите другие статьи наших специалистов: